こんにちは。
投資用の不動産の効率的な探し方を考えていました。
そんな時にこんな動画を見つけました。
・勝間和代の、選択肢がたくさんある時の選び方のコツを教えます
これってまさに不動産の探す際にも使えそうじゃないですかね。
不動産てやたらと一杯候補が出てきて、結局最後まで購入に踏み切れない。
モタモタしていたら他の人に買われるかもしれない。
こちらの動画では「秘書問題」という数学的な命題をもとにして説明されていました。
今回はこの秘書問題を調べて見たのでこれについて解説して行きたいと思います。
1.秘書問題とは
そもそも秘書問題というのは、大量にいる秘書候補の中から、なるべく一番良い秘書を簡単に選びたいという問題です。
もちろん全員面談してその中から選べば良いのですが、それだとあまりにも時間が掛かってしまいますからね。
ですので、適当な人数を面談してそこそこ良い秘書を選びましょうという話です。
余談ですが秘書以外にも最適な結婚相手の選び方にも応用できます。
世の中に無数にいる男女の中から生涯のパートナーを選ぶには、地球上の全員と会うなんていうのはもちろん無理ですから、ある程度の人とあってある程度妥協して相手を選ぶことになりますからね。
私は幸いにも(？)パートナー選びは済んでいるので、関係ないですが最適な不動産には出会いたいです。
というわけで、今回、秘書問題に不動産選びを当てはめてみようというわけです。
2.秘書問題の答え
いきなり答えを言ってしまうと、最適な秘書の選び方は
もし、100人候補がいたとしたら、
・100÷2.718=37人目
まで無条件で面談を行い、非採用とします。
この人たちは今後の採用の際のベースラインとします。
その後は本気で面談を行い、37人目までの候補者よりも良い人がいたら
その人を採用すれば良いです。
ちなみにこの方法で最も良い秘書を選べる確率は37%だそうです。
（秘書が多ければ多いほど37%に近づく）
※どうしてそうなるのか数学的に興味ある人は、「秘書問題」でググって見てください。少し難しいですが、高校数学レベルの知識で理解できるはずです。
というわけで、これを不動産物件探しに応用して見ましょう。
3.秘書問題の不動産物件探しへの応用
今すぐに物件が欲しくて、楽待で最適な物件を選ぶことを考えて見ましょう。
その際にいくつか条件をつけておきます。
・私はだいたい１ヶ月くらいで物件を買いたいが、土日しか物件を見に行くことができません。従って、月に８件しか物件を見ることができないわけです。
このことから、上記秘書問題では37人としていた面談する人数が、不動産の場合は８になるわけです。
すると全体の不動産件数は逆算で
８×2.718=21
となるので、全体の件数が21件となるように条件を絞ってやれば限られた条件の中で物件を購入できるわけです。
21件くらいになるように絞った条件は下記です。（3/21現在）
・関東7都県
・物件の金額は500万円まで
・利回り10%以上
・駅徒歩7分以内
というわけで、上記の条件で物件を見ていけば１ヶ月でベースラインとなる物件の基準がわかり、＋αの期間で物件が効率的に購入できます。
もし１カ月と言わず、もう少し長い期間で物件を選定したいということであれば必要に応じて数字を変更すればよいです。
半年であれば
2件×4週×6ヶ月=48件
48×2.718=130件
ですので、130件になるように条件を絞ってやれば、半年+αでその条件の中で最も良い物件を買える可能性が高くなります。
実際には半年間、毎週2件の物件を探すのは難しいという人がほとんどだと思うので、自分の状態に合わせて数字を調整すれば良いと思います。
以上、今回は物件の探し方を効率的に行う方法を解説しましたが、良い物件を探している方は試してはいかがでしょうか。
